Durante los últimos años he podido escuchar cómo los compradores colombianos han mostrado su preocupación frente a una posible burbuja inmobiliaria en el país, lo que se ve reflejado en un aumento continuo en los precios de vivienda nueva y en una mayor oferta que se percibe en las ciudades principales.
Sin embargo, y como sucede a menudo en nuestro país, una gran parte de nuestros compatriotas dejan corromper su opinión sin informarse apropiadamente de la situación. En un país donde los medios de comunicación aún hablan por la mayoría e influencian fácilmente las decisiones, es cada vez más difícil convencer al público de una realidad incluso cuando se tienen datos que lo demuestren.
Después de la crisis financiera de 2008 en Estados Unidos, originada por la burbuja inmobiliaria, la frase “mejor espero a que explote la burbuja para comprar” se volvió recurrente entre los compradores de proyectos nuevos y usados debido a la percepción de un encarecimiento desproporcional en los precios de los inmuebles. De todas formas, esto se ha estado mencionando desde 2010 y hasta ahora no se ha visto dicho fenómeno.
Lo que sí ha empezado a suceder en Colombia y en general en varios países de Latinoamérica es un latigazo de la recuperación de la economía estadounidense y un deterioro del sobre-valorado crecimiento asiático unido a transiciones importantes como la disminución del precio del petróleo, los fenómenos naturales y el creciente miedo del pueblo alimentado por los especuladores. En economía y finanzas dicha especulación es una de las armas más peligrosas cuando se está al borde de una crisis pues, al igual que con las acciones, la simple duda de los consumidores puede crear el ambiente perfecto para el desplome de la economía golpeando la inversión, el trabajo y el consumo interno.
Como analista es mi deber no lanzar una afirmación o formar un criterio sin antes haber hecho mi propia investigación y, al tener la posibilidad de escribir es oportuno hablar con respecto a un tema que, en mi opinión, se está tomando a la ligera por parte de la mayoría de los ciudadanos. No tener información sobre el sector inmobiliario en Colombia, al igual que en otros sectores como la Minería, genera especulación y des-conocimiento que puede tener un impacto real y perjudicar la confianza de los inversionistas. A principios de marzo del presente año se produjo un gran desconcierto debido a una noticia del diario un diario económico local en donde se anunciaba que por primera vez en los últimos años los precios de la vivienda nueva habían disminuido. No obstante, esta información puede considerarse incompleta pues si bien los precios bajaron, no se aclaró que sucedió sólo en algunas zonas y estratos, en razón a la oferta y demanda de ese mercado específico.
Gráfico #1
Gráfico realizado por al autor basado en las cifras del informe de construcción de Camacol 20151
Gráfico #2
Gráfico realizado por al autor basado en las cifras del informe de construcción de Galería inmobiliaria 20162
Ahora bien, para poder tener una idea sobre la realidad de la burbuja he decidido utilizar ciertos indicadores que sugieren un comportamiento del mercado desde el punto de vista financiero y económico. El primero de estos es la cantidad de metros cuadrados licenciados donde se mide el aumento de nuevos proyectos frente al periodo anterior. Podemos ver que la tendencia a nivel nacional ha ido creciendo (Gráfico #1) aunque no se tienen aumentos críticos que puedan afectar la demanda, siendo el auge de 2011 el único que muestra un optimismo marcado en el sector (momento en que la demanda respondió). Bogotá es señalada como el epicentro de la burbuja inmobiliaria donde se evidencia que las licencias manejan un ciclo equilibrado, manteniendo una tendencia lineal sin inclinaciones (Gráfico #2), hecho que, a pesar de haber una percepción de oferta elevada, muestra que dicha oferta no se traduce en un aumento de los metros cuadrados licenciados. Al parecer la oferta creciente se traduce en el número de proyectos disponibles mas no en los metros totales, siendo tal vez un efecto de la nueva tendencia inmobiliaria donde los espacios ideales de los compradores han sido disminuidos.
Lo segundo es el número de unidades vendidas en comparación con el crecimiento de la oferta, evaluando así la velocidad de ventas y su variación anual. Basado en la información disponible por la empresa de estudios y seguimiento del mercado “La Galería Inmobiliaria” y proporcionada por la empresa constructora “Terra3 desarrollo inmobiliario”, se tiene que efectivamente ha existido una disminución en las unidades vendidas debido al aumento de la oferta que, como se mencionó, es de unidades disponibles más no del total de metros cuadrados licenciados. Igualmente, la disminución en la velocidad de ventas no ha sido significativa, explicándose en cierta manera con una reacción positiva de los compradores nacionales pero principalmente los internacionales que incluyen obviamente a los extranjeros pero aún más relevante, a los colombianos residentes fuera del país, quienes vieron en nuestra devaluación una oportunidad de inversión con perspectivas futuras positivas, compensando así una posible negatividad interna y manteniendo los precios y el crecimiento que se venía presentando históricamente.
Finalmente, para poder analizar un riesgo real de una burbuja inmobiliaria y sus efectos económicos en el sector bancario (situación que desencadenó la crisis estadounidense) se debe analizar el comportamiento de los deudores. Para esto se empieza a observar el crecimiento o disminución de la deuda asociada a los créditos hipotecarios y el comportamiento de la misma gracias al índice de cartera vencida.
Tal vez esto último pudo parecer un poco confuso pero es más sencillo de lo que parece. El aumento de la cartera vencida significa que los deudores (en este caso los hipotecarios) están incumpliendo con los pagos pactados, haciendo que el banco en algún momento deba hacer efectiva la hipoteca y deba quedarse con el activo. Esto, aunque parece no ser un problema, hace que los bancos se queden sin efectivo y entren a tener un déficit de liquidez, escenario que origina un círculo vicioso donde las entidades no tienen dinero para cubrir sus necesidades y empiezan a desfalcar a sus clientes que finalmente ven como los precios de vivienda se desploman por la situación financiera.
Gráfico #3
Gráfico realizado por al autor basado en las cifras del informe cartera hipotecaria de vivienda DANE 20153
Como se observa en el gráfico anterior de cartera vencida, Colombia ha mostrado una tendencia a la baja en dicho índice, siendo el mejor en los últimos ocho años. Aunque esto no es concluyente sobre el tema tratado en este artículo, sí muestra una imagen realista con respecto al estado del mercado financiero colombiano. Las personas están pagando sus deudas y los bancos se encuentran en uno de los mejores momentos de su historia. Igualmente, esto no significa que estén regalando créditos, un aspecto importante para que la deuda mejorara fueron las políticas nacionales para el otorgamiento de préstamos las cuales, a mi parecer, son bastante estrictas o por lo menos, en mi experiencia personal, las condiciones son muy excluyentes, buscando minimizar el riesgo de desfalco.
Evidentemente el sector inmobiliario ha tenido una transformación importante en los últimos años pero hablar de una burbuja inmobiliaria parece un poco apresurado. La des-información del público en general hace que el mercado tiemble pues se empieza a crear una desconfianza de los consumidores, afectando así la demanda y creando especulaciones que, si no se tratan adecuadamente, puede transformarse en efectos reales de crisis en el sector. Asimismo, el crecimiento actual de la oferta inmobiliaria se ha dado en proporciones similares que la demanda, pero esta última ha tenido un cambio gracias a factores como el miedo latente del país o el tiempo que está tomando llevar a cabo una decisión de inversión, alargando así la velocidad de ventas y afectando financieramente los proyectos. Al final, este estudio puede no ser el más completo entre los que se ven en el sector, pero si puede plantear una duda de si efectivamente se puede hablar de “burbuja inmobiliaria” como tanto hablan los consumidores o si se trata simplemente de un miedo creado por la des-información que puede terminar por retraer el mercado y asentar dicho miedo hasta volverlo una crisis; algo muy similar a las enfermedades psicosomáticas (creadas por la mente) a las que los humanos estamos tan acostumbrados.
Referencias bibliográficas
1. Colombia construcción en cifras. Agosto 2015. Cámara colombiana de la construcción. Camacol
2. Comportamiento de la vivienda en Bogotá y municipios Aledaños I trimestre del 2016. La galería inmobiliaria.
3. Cartera Hipotecaria de Vivienda CHV. Marzo 2016. DANE
4. Índice de precios de la vivienda nueva (IPVNBR). Serie Histórica. Banco de la Republica. Banrep
Fuente: http://blogs.elespectador.com/el-mal-economista/2016/05/17/burbuja-inmobiliaria-en-colombia-o-des-informacion-del-consumidor/
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